Achtung beim Kauf vermieteter Liegenschaften

(Hinweis: Österreichische Gesetzeslage) - dieser Beitrag ist bereits am 25. November 2002 erschienen.

Eine sehr oft vorkommende Situation ist die, dass jemand die Liegenschaft seiner Träume gefunden hat. Dann stellt sich heraus, dass diese Liegenschaft entweder aufrecht vermietet ist, oder – und hier stellt sich oft schon Erleichterung ein - vermietet war.

Im Zusammenhang mit dem Ankauf von Liegenschaften, über die Bestandverträge abgeschlossen wurden, ist immer Vorsicht geboten. Anlässlich des Kaufs ist genau zu prüfen, welche Vertragsbestimmungen vereinbart wurden – insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Aufkündigung des Bestandverhältnisses. Denn anlässlich des Liegenschaftskaufes geht der bestehende Bestandvertrag mit den gleichen Rechten und Pflichten wie gegenüber dem Rechtsvorgänger auf den Erwerber mit Eintragung ins Grundbuch über. 

Gemäß § 1120 ABGB tritt der Erwerber auch in ihm unbekannte Nebenabreden des Bestandvertrages ein, soweit sie mit dessen Inhalt zusammenhängen und nicht bloß gelegentlich des Vertrages vereinbart wurden. Diesfalls ist daran zu denken, als Absicherung für spätere Ansprüche der Mieter oder Pächter einen Teil des Kaufpreises zurückzubehalten.

In einem aktuellen Fall, der vor kurzem vom Obersten Gerichtshof entschieden wurde, erwarb der Käufer eine Liegenschaft, die vormals verpachtet war. Der Pachtvertrag war bereits zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses aufgelöst. Allerdings war die dem Voreigentümer übergebene Kaution noch nicht zurückbezahlt worden. Davon wusste allerdings der Erwerber nichts. 

Der vormalige Pächter hat daraufhin den Käufer der Liegenschaft auf Rückzahlung der erlegten Barkaution geklagt. Und er hat Recht bekommen. Der Oberste Gerichtshof vertritt nämlich die Ansicht, dass es egal sei, wenn eine Kündigung eines Pachtvertrages schon vor dem bücherlichen Erwerb der Bestandsache durch den Erwerber erfolgt sei, da noch ein Kautionsrückforderungsanspruch bestand. Das Pachtverhältnis war somit noch nicht zur Gänze abgewickelt und wirkte über den Zeitpunkt des bücherlichen Erwerbs der Bestandsache durch den Erwerber hinaus fort.  

Aus diesem Grund kann die Kaution gemäß § 1120 ABGB zurückgefordert werden. Der Erwerber hat in weiterer Folge je nach Vertragsgestaltung im Kaufvertrag die Möglichkeit, den Verkäufer dafür zu belangen. Hier kommt es jedoch maßgeblich auf die einzelnen Formulierungen im Vertrag an.

Daher mein Tipp: Beim Kauf von vermieteten oder ehemals vermieteten oder verpachteten Liegenschaften ist genau zu prüfen, ob hier noch Ansprüche aufrecht sein können. Besteht diese Möglichkeit, ist es sinnvoll, einen Haftungsfonds für allfällige Ansprüche aus solchen Bestandverhältnissen aus dem zu leistenden Kaufpreis zurückzubehalten oder vom Verkäufer eine entsprechende Bankgarantie zu verlangen.

Infoquelle: Mag. Eva Huber-Stockinger, Rechtsanwältin, email: kanzlei@hsp-rechtsanwaelte.at, Tel.: +43 (0)732 656 969-0

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